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销售“遇挫”倒逼房地产理性回归

2019-02-18 02:04:26 证券市场周刊2019年6期

吴新竹

根据克而瑞数据,2019年1月,中国百强房地产企业操盘面积为4393.8万平米,同比下降16.3%。百强房企的单月权益销售金额为5088.5亿元,同比下降8.6%,35家房企的权益销售金额同比下滑,其中,13家降幅超过30%;中国恒大、万科A和碧桂园单月权益销售同比下降28.4%。销售指标的回落意味着行业趋向理性发展。

此外,2018年1月销售指标基数偏大,使得2019年1月的指标降幅明显。2017年1月,百强房企的销售面积合计为3648.1万平米,销售金额合计为4311.8亿元,两项指标均逊色于2019年1月;仅就?#40092;?家房企而言,2019年1月的销售面积与2017年1月相比下降约8%,权益销售金额上升约3.7%。

另?#29615;?#38754;,国家统计局数据显示,全国商品房销售面积累计增长?#39318;?017年10月起跌破两位数,2018年单月最高增长率为7月份的4.2%,尔后一路下滑,同年12月仅为1.3%;2018年,商品房销售额累计增长率与2017年水平相当,单价提升弥补了面积下降对销售额的冲击。

房地产板块2018年整体业绩稳健,从目前发布业绩预告的70家房企来看,40家预增或扭亏,增幅超过30%的有22家。

2018年,房屋新开工面积维持较高增长,施工增速?#20013;?#22238;升,据机构测算,2018年年末,全国商品住宅显性库存处于低位,短期可售资源不足,随着2019年一季度房企供货转入淡季,预计销售总量增速将继续下探,对房企的回款质量和融资能力带来一定的考验。

高基数下销售增速回落

克而瑞研究中心发布的报告显示,2019年1月,百强房企全口径销售额达到6610.7亿元,同比下降2.6%,相比于2018年1月份58.4%的同比增速大幅下滑,其中权益销售额为5088.5亿元,同比下降8.6%,2018年1月增速则为53.9%。

由于2018年的高基数效应,大型房企销售增速下降明显。以万科A为例,2017年1月、2018年1月和2019年1月,该公司的合同销售面积?#26469;?#20026;352.9万平米、444.4万平米和317.7万平米,合同销售金额?#26469;?#20026;481.2亿元、679.8亿元和488.8亿元。

与此同时,2019年1月,单月销售额同比取得正增长的房企共有19家,中粮集团和华发股份的单月销售额同比增速超过70%,中国奥园、祥生地产、华润置地、阳光城、中南建设和蓝光发展等公司超过30%。

國家统计局数据显示,截至2018年12月,商品房待售面积5.2亿平米,比上月末减少214万平米,库存?#26377;?#19979;降态势,较上年同期同比减少11.0%,降幅?#20013;?#25910;窄。其中,住宅待售面积同比减少393万平米,办公楼待售面积增加93万平米,商业营业用房待售面积减少166万平米。

据光大证券测算,2018年末,全国商品住宅显性库存(包括竣工未售和在建未售库存)约8.9亿平米,较2017年末减少4.0亿平米。按照12个月滑动平均销售面积计算,去化周期仅为7.2个月。对比上一?#20013;?#21608;期低点,2014年末全国商品住宅显性库存约26.6亿平米,平均去化周期约30.3个月。截至2018年年末,全国商品住宅在建未售库存约6.4亿平米,显性库存占比72%,平均去化周期约5.2个月;竣工未售库存约2.5亿平米,显性库存占比28%,平均去化周期约2个月。截至2018年年末,全国商品住宅在建面积(施工面积-竣工面积)约50.4亿平米,其?#24615;?#24314;未售面积占比13%,在建已售面积占比87%,显性库存处于低位,一定程度上导致了2019年年初销售面积缩减的出现。

从2018年全年情况来看,Wind数据显示,全国商品房销售面积、销售金额、销售均价分别为17.2亿平米、15万亿元和8737元/平米,同比增速分别为1.3%、12.2%和10.7%,对比2017年三项增速分别为7.7%、13.7%和5.6%,销售金额和销售均价再创新高。2018年12月,全国商品房销售面积为2.3亿平米,增速由负转正,销售金额为2.1万亿元,同比增长12.3%,增速较11月提升3.5个百分点。克而瑞数据则显示,前40名房企12月销售面积单月同比增速较11月提升20个百分点至34%,销售金额单月同比增速较11月提升1个百分点至24%。光大证券认为,尽管2018年12月成交下行趋势有所缓和,但推动因素的季节性特征相对明显,或受房企年末冲量、部分城市政策微调影响,成交回升仅为短期现象。随着2019年一季度房企供货转入淡季,预计销售总量增速将继续下?#20581;?h3>资金面待改善

2018年12月,国家发改委发布《增强企业债券服务实体经济能力的通知》,明?#26041;?#31569;业、房地产业优质企业的参考标准,均为资产总额大于1500亿元、营业收入大于300亿元,资产负债率不超过所在行业重点监管线;如果未明?#20998;?#28857;监管线,原则上资产负债率不得超过85%;只支持有关棚户区改造、保障性住房、租赁住房等领域的项目,并不支持商业地产项目。

据统计,房企发债主体中,评级AAA的占比由2014年的不足10%上升到2018年的50%,评级AA的占比从62%下降到18%,AA以下评级的房企债难发。光大证券指出,房企杠杆没有随着“去杠杆”进行而下降,相反,2018年房企杠杆?#35797;?#27425;接近70%的历史高点,远高于非房地产企业;由于资金成本高企,叠加前几年融资偿还高峰将至,房地产企业财务?#24310;?#21344;比升至历史高位,接近总?#24310;弥?#20986;的三分之一。

不过,房地产板块2018年业绩较为平稳。三季度末,板块货币资金总额达1.1万亿元,同比增长18%,货币资金与短期借款、一年内到期的非流动负债的比值为1.1,体现偿债能力尚且稳定。经初步统计,已发布业绩预告或快报的?#40092;?#25151;企达70家,预增或扭亏40家,占比57%。其中,增幅超过500%的有3家,增幅位于100%至500%的有8家,增幅位于30%至100%有11家。目前,房企?#40092;?#20844;司已披露的业绩预告中涉及商誉减值的公司有三湘印象、嘉凯城、浙江广厦、大港股份,受毛利率上升提振业绩的公司有金融街、?#21619;?#32929;份、信达地产、栖霞建设、卧龙地产、光大嘉宝、绿地控股等公司,受毛利率下降拖累业绩的公司有凤?#26031;?#20221;、浙江广厦和渝开发等公司。

经历了2018年的融资渠道紧张之后,2019年1月份以来,房企密集发布融资计划,拟融?#39318;?#35268;模超过1600亿元,多数发债房企将募集资金部分或全部用于偿还到期债务。随着降准的实施,房企的发债融资利率有所降低。中央经济工作会议再次提出经济面临“下行压力?#20445;?#24182;第一次明确提出“宏观政策要强化逆周期调节?#20445;?019年房地产行业是否能够迎来融资环境回暖尚待观察。

房地产开发投资放缓

根据国家统计局数据,2018年,全国房地产开发投资12万亿元,同比增长9.5%,增速回落0.2个百分点。12月,房地产开发投?#39318;?#37329;累计值为16.6亿元,同比增长6.4%,增速较11月回落1.2%。总体来看,自筹资金?#32422;?#23450;金及预收款分别占比34%和33%,对投?#39318;?#37329;有明显的支撑效果。东北证券指出,定金及预付款的增速回落明显快于销售额增速的下降速度,未?#27492;?#30528;销售的进一步下行,预计定金及预收款的增速将快速下行,其占开发投?#39318;?#37329;的比例將?#20013;?#19979;降。

2018年,房地产业全年累计新开工面积20.9亿平米,增长17.2%,增速提高0.4个百分点;竣工面积9.4亿平米,同比降低7.8%,降幅较1至11月大幅收窄4.5个百分点,竣工数据虽回暖,但与新开工、施工数据相背离。诸葛找房数据显示,2018年,全国土地流拍率创历史新高,全国范围全年共流拍土地1808块,相比上年的936块增长了93.2%。2018年,土地购置面积、成交价款增速自三季度出现拐点,全年房企购置土地面积2.9亿平米,同比增长14.2%,增速回落0.1个百分点;土地成交价款1.6万亿元,同比增长18%,回落2.2个百分点。

光大证券认为,2019年,在“房住不炒”的大方向下,房企的外部融资难有起色,销售回款仍弱,投?#39318;?#37329;增速或较2018年放缓,房企拿地热情将继续回落,土地购置面积和成交价款同比增速进一步回落。拿地增速回落将拖累新开工增速,2019年,全年房地产开发投资同比增速或由2018年的9.5%降至5%左右。

国信证券预计,在一线城市极其严苛的政策边际宽松、二线城市政策边际改善之后,一、二线城市房价上涨将会产生溢出效应,部分购买力?#26434;型?#27969;向三?#21335;?#22478;市,预计2019年新建商品房销售面积和销售额累计同比增速均为-5%;全年销售负增长将对投资、新开工形成一定程度的制约,预计2019年房地产投资累计同比增速为3%,新开工面积累计同比增速为5%。

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